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不动产登记暂行条例实施细则释义

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不动产登记暂行条例实施细则释义篇一
2016年《不动产登记暂行条例实施细则》解读

《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)已于2015年3月1日起施行。在《条例》经国务院原则通过后,国土资源部就依据《条例》的主旨和精神,结合各不动产登记试点地区的统一登记实践,启动了《条例》实施细则的起草工作。今年1月1日,国土资源部以第63号令发布实施《不动产登记暂行条例实施细则》(以下简称《细则》),细则对《不动产登记暂行条例》规定的不动产登记申请、查询、保密等相关内容进行细化,进一步完善了不动产统一登记制度。为更好地让广大市民了解《细则》,现对该《细则》部分内容作如下解读:

  不动产依照申请登记

  《细则》第2条规定,不动产登记应当依照当事人的申请进行,但法律、行政法规以及本实施细则另有规定的除外。也就是说除有特别规定外,如果当事人不申请,登记机构不会主动或强制要求当事人登记。不过只有办完不动产登记,不动产物权变动效果才发生,交易在法律上才真正安全。

  现有产权证书不变不换继续有效

  《细则》第105条明确规定,本实施细则施行前,依法核发的各类不动产权属证书继续有效。不动产权利未发生变更、转移的,不动产登记机构不得强制要求不动产权利人更换不动产权属证书。原已依法颁发的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、《他项权证》、《林权证》等证书与证明继续有效。按照“不变不换”的原则,在今后依法办理抵押登记、变更登记、转移登记等登记业务时,重新办理《不动产权证书》或《不动产登记证明》。

  处分共有不动产申请登记有特殊规定

  《细则》第10条规定,处分共有不动产申请登记的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请,但共有人另有约定的除外。按份共有人转让其享有的不动产份额,应当与受让人共同申请转移登记。根据我国相关法律的规定,共有财产有按份共有和共同共有两种。按份共有是指共有人按照各自的份额,对共有财产分享权利和分担义务。共同共有是指共有人对共有财产不分份额地享有权利和承担义务。根据《物权法》的规定,“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。”细则的这一规定实际上是物权法相关规定的延伸,即按份共有的财产(包括动产和不动产)只要三分之二以的按份共有同意即可进行处分,而共同共有的财产则应经全体共有人同意。但是,按份共有人和共同共有人对共有财产的处分和登记作特别的约定,则应按约定处理。如按份共有人可约定,处分和登记不动产应经所有按份共有人同意等。

  不动产登记机构要实地查看不动产相关情况

  《细则》第15条、16条规定,不动产登记机构受理不动产登记申请后,除了应查验申请人、委托代理人身份证明材料、授权委托书、权属来源材料或者登记原因文件等与申请登记的内容是否一致外,不动产登记机构还应进行实地查看,重点查看下列情况:

  (1)房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记,查看房屋坐落及其建造完成等情况;

  (2)在建建筑物抵押权登记,查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况;

  (3)因不动产灭失导致的注销登记,查看不动产灭失等情况。

  五种不动产权利的登记应公告

  《细则》第17条规定,除涉及国家秘密的外,有下列情形之一的,不动产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行不少于15个工作日的公告,公告期满无异议或者异议不成立的,才能并应当及时记载于不动产登记簿:

  (1)政府组织的集体土地所有权登记;

  (2)宅基地使用权及房屋所有权,集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权,土地承包经营权等不动产权利的首次登记;

  (3)依职权更正登记;

  (4)依职权注销登记;

  (5)法律、行政法规规定的其他情形。依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

不动产登记暂行条例实施细则释义篇二
2016年不动产登记暂行条例实施细则看点解读

  1、细则昨起公开征求意见

  《不动产登记暂行条例》自3月1日起正式实施已近一个月。昨日,国土资源部在国务院法制办网站上公布了《不动产登记暂行条例实施细则(草案征求意见稿)》,向社会公开征求意见,意见反馈截止时间为4月25日。

  该细则被视为不动产统一登记制度建设的重要环节,相比只有35条规定的暂行条例,细则征求意见稿增加到8章137条,对于登记程序、登记类型、登记的办理、不动产登记资料的查询保护和利用、法律责任等,都作出了详细规定。

  曾参与不动产登记暂行条例及实施细则起草工作的清华大学法学院副教授程啸对中新网记者表示,不动产登记暂行条例规定的是不动产统一登记中重大的、原则性的和方向性的问题,但仅仅是粗线条、大而化之的条文,显然不足以解决实践中的具体问题,因此迫切需要细则作出具体规定。

  “细则征求意见后,国土资源部会对反馈上来的意见进行相应的归纳梳理,然后进行一定调整或修改,预计最快也要到今年5月份才可能正式公布。”程啸说。

  2、申请不动产登记分4步走

  “《实施细则》最大亮点是对不动产登记的具体程序做了更加科学合理、详细明确的规定。”程啸表示,这对于真正落实统一登记、保护广大民事主体的不动产权利、维护交易安全非常重要。

  细则对不动产登记程序的全流程进行了概括性规定,其中,明确了登记的一般程序分四步走,即申请、受理、审核、登簿。

  根据细则,申请不动产登记,申请人应当填写登记申请书,向不动产登记机构提出申请。申请登记材料应当提供原件。

  “除了依嘱托登记和依职权登记,其他登记都是依申请登记。也就是说当事人不申请,登记机构不会主动或强制登记。但是,只有办完不动产登记,不动产物权变动效果才发生,交易在法律上才真正安全。”程啸指出,不同登记类型需要提交材料也不同,例如房产买卖,就要提供双方的身份证明、房屋所有权证书、合同等材料的原件。

  3、三类主体可查询不动产资料

  对于外界最为关注的不动产登记资料查询,细则规定,三类主体可以查询、复制其不动产登记资料,但查询的范围有所不同。

  根据细则,权利人可以查询、复制其不动产登记资料。因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况。有关国家机关可以查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料。

  “细则依据物权法和条例的规定,将查询主体限制在权利人、利害关系人、有关国家机关,这意味着不是任何人不需要任何条件就可以随意查询不动产登记资料。”程啸表示。

  程啸指出,三类主体查询的范围也有所不同,权利人可以查询复制其不动产登记资料;而那些涉及不动产交易、继承、诉讼等的利害关系人,则可以查询复制不动产的自然状况、不动产的权利人以及不动产上面的权利负担与限制,如有没有被查封、抵押、预告登记等;有关国家机关则限于与调查和处理事项有关的资料。

  4、利害关系人查询需提交证明

  细则还规定,查询不动产登记资料应当提交查询申请书,申请人、代理人身份证明材料,授权委托书,境外委托人应当提交经过公证或者认证的授权委托书。

  其中,利害关系人查询的,提交存在利害关系的证明材料。有关国家机关查询的,应当提供本单位出具的协助查询证明材料、工作人员的工作证。

  程啸表示,所谓利害关系的证明材料,是指买卖合同、法院受理案件通知书、继承证明文件等。

  “不动产登记是以不动产单元为基本单位进行登记的,例如,一套房子就是一个登记单元,因此,对不动产的查询也是依据不动产单元来查的。”程啸举例称,“比如甲有A、B、C三套房屋,卖了A房给乙,双方在买卖过程中发生纠纷打官司,作为利害关系人的乙,只能申请查询跟自己有利害关系的那套房产,即A房的资料,但没有权利去查甲的另外2套。”

  此外,细则规定不予查询的情形之一是“申请查询的不动产不属于不动产登记机构管辖范围的”,程啸表示,这就要求申请人要提供不动产具体信息,登记机构才能判断属不属于管辖范围,只提具体的一个人名字,这样将不给查询。

  5、欺诈手段申请查询将被追责

  细则对查询场所与查询时限等做出规定。其中,对符合本办法规定的查询申请,查询机关应当当场提供查询;因情况特殊,不能当场提供查询的,应当在5个工作日内提供查询。

  细则明确:查询人查询不动产登记资料,应当在查询机关设定的场所进行。任何单位和个人不得将不动产登记资料带离设定的场所。

  细则还规定,“采用欺诈手段申请查询、复制登记资料”等8种情形将会被追责。其中,构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚;给他人造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  程啸表示,“采用欺诈手段申请查询、复制登记资料将被追责,这是针对实践中出现的一种情况,即在没有经过合法程序情况下,里应外合,擅自查询别人的不动产并泄露他人个人信息,将之公开或者用作其他非法用途,严厉追责有利于加强对个人隐私、商业秘密、人身财产安全的保护。”

不动产登记暂行条例实施细则释义篇三
《不动产登记暂行条例细则》解读

《不动产登记暂行条例细则》解读

在征求意见结束近9个月后,《不动产登记暂行条例实施细则》日前正式公布。如何申请不动产登记?现有房产证要更换吗?哪些人可以查询不动产资料?如何进行查询?登记信息安全吗? 记者根据细则,梳理出百姓关心的五大问题。

如何进行登记?——需提交身份证明

细则第2条规定,不动产登记应当依照当事人的申请进行,但法律、行政法规以及本实施细则另有规定的除外。 曾参与不动产登记暂行条例及实施细则起草工作的清华大学法学院副教授程啸对中新网记者表示,依申请登记,也就是说当事人不申请,登记机构不会主动或强制登记。但需要指出的是,只有办完不动产登记,不动产物权变动效果才发生,交易在法律上才真正安全。 对于如何申请登记,细则规定:申请不动产登记的,申请人应当填写登记申请书,并提交身份证明以及相关申请材料。申请材料应当提供原件。因特殊情况不能提供原件的,可以提供复印件,复印件应当与原件保持一致。

现有房产证要更换吗?——产权未变更、转移 原证可不换 对于老百姓来说,最关心的一个问题是,不动产登记后,之前的房产证等证书是否依然有效?是否需要立即申请更换呢?

对此,细则第105条明确规定:“本实施细则施行前,依法核发的各类不动产权属证书继续有效。不动产权利未发生变更、转移的,不动产登记机构不得强制要求不动产权利人更换不动产权属证书。”

简单来说,就是在产权未变更、转移的情况下,可以一直持有旧证书,老百姓不用着急去换新证。

哪些人可以查询不动产登记资料?——限定三类主体

对于外界最为关注的不动产登记资料查询问题,细则明确提出“国家实行不动产登记资料依法查询制度”,并把查询主体限定为权利人、利害关系人、有关国家机关,而这三类主体查询、复制其不动产登记资料的范围也不一样。

根据细则,权利人可以查询、复制其不动产登记资料。因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况。人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关等可以依法查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料。其他有关国家机关执行公务依法查询、复制不动产登记资料的,依照本条规定办理。 程啸指出,将查询主体限制在权利人、利害关系人、有关国家机关,这意味着不是任何人不需要任何条件就可以随意查询不动产登记资料。

如何进行查询?——利害关系人需提交“查询目的的说明”

根据细则,权利人、利害关系人申请查询、复制不动产登记资料应当提交下列材料:查询申请书;查询目的的说明;申请人的身份材料;利害关系人查询的,提交证实存在利害关系的材料。 权利人、利害关系人委托他人代为查询的,还应当提交代理人的身份证明材料、授权委托书。权利人查询其不动产登记资料无需提供查询目的的说明。有关国家机关查询的,应当提供本单位出具的协助查询材料、工作人员的工作证。 中新网记者注意到,相比之前的征求意见稿,对于查询所需材料,细则增加了“查询目的的说明”这一项。此外,细则还增加了一种不予查询的情形:“申请查询的目的不合法的”。 细则提出,对符合本实施细则规定的查询申请,不动产登记机构应当当场提供查询;因情况特殊,不能当场提供查询的,应当在5个工作日内提供查询。查询人可以查阅、抄录不动产登记资料。查询人要求复制不动产登记资料的,不动产登记机构应当提供复制。

登记信息安全吗?——泄露不动产登记资料将被追责

细则明确了不动产登记机构工作人员、当事人的法律责任。 对于不动产登记机构工作人员,发生以下五种情形之一将依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。包括:对符合登记条件的登记申请不予登记,对不符合登记条件的登记申请予以登记;擅自复制、篡改、毁损、伪造不动

产登记簿;泄露不动产登记资料、登记信息;无正当理由拒绝申请人查询、复制登记资料;强制要求权利人更换新的权属证书。

对于当事人,“采用欺骗手段申请查询、复制登记资料”、“违反国家规定,泄露不动产登记资料、登记信息”等5种情形也会被追责。其中,构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚;给他人造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

在征求意见结束近9个月后,《不动产登记暂行条例实施细则》日前正式公布。如何申请不动产登记?现有房产证要更换吗?哪些人可以查询不动产资料?如何进行查询?登记信息安全吗? 记者根据细则,梳理出百姓关心的五大问题。

如何进行登记?——需提交身份证明

细则第2条规定,不动产登记应当依照当事人的申请进行,但法律、行政法规以及本实施细则另有规定的除外。 曾参与不动产登记暂行条例及实施细则起草工作的清华大学法学院副教授程啸对中新网记者表示,依申请登记,也就是说当事人不申请,登记机构不会主动或强制登记。但需要指出的是,只有办完不动产登记,不动产物权变动效果才发生,交易在法律上才真正安全。 对于如何申请登记,细则规定:申请不动产登记的,申请人应当填写登记申请书,并提交身份证明以及相关申请材料。申请材料应当提供原件。因特殊情况不能提供原件的,可以提供复印件,复印件应当与原件保持一致。

现有房产证要更换吗?——产权未变更、转移 原证可不换 对于老百姓来说,最关心的一个问题是,不动产登记后,之前的房产证等证书是否依然有效?是否需要立即申请更换呢?

对此,细则第105条明确规定:“本实施细则施行前,依法核发的各类不动产权属证书继续有效。不动产权利未发生变更、转移的,不动产登记机构不得强制要求不动产权利人更换不动产权属证书。”

简单来说,就是在产权未变更、转移的情况下,可以一直持有旧证书,老百姓不用着急去换新证。

哪些人可以查询不动产登记资料?——限定三类主体

对于外界最为关注的不动产登记资料查询问题,细则明确提出“国家实行不动产登记资料依法查询制度”,并把查询主体限定为权利人、利害关系人、有关国家机关,而这三类主体查询、复制其不动产登记资料的范围也不一样。

根据细则,权利人可以查询、复制其不动产登记资料。因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况。人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关等可以依法查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料。其他有关国家机关执行公务依法查询、复制不动产登记资料的,依照本条规定办理。

不动产登记暂行条例实施细则释义篇四
解读不动产登记暂行条例实施细则

内部资料,妥善保管

解读不动产登记暂行条例实施细则

第一章总则

2.不动产登记:第1款申请登记原则。第2款主物、定着物一并登记原则。也可称为权利主体一致原则。

3.跨区域不动产登记,管辖机关登记结果告知义务原则。

第二章不动产登记簿

5.什么是不动产单元,简单说就是权利单元。权属界线封闭、可以独立使用。也就是划分的最小标准是独立使用,单独一套房屋里的个别房间,是不能作为不动产单元的。

6.宗地登簿原则,即登记簿以宗地为单位。5.6.的关系是:同一宗地的所有不动产单元全部编入同一登记簿。

7.对应不动产登记暂行条例第9条提出电子登记簿管理要求(登记机构要明确登记簿唯一、合法介质形式,也就是以电子还是纸质为唯一、合法登记簿,这是个问题。历史的登记簿肯定是纸质,现在的登记簿要作出选择)。

不足:没有物化登记簿的组成要件。

第三章登记程序

9.申请资料要求:一是点明填写登记申请书、提交身份证明。二是提供申请材料原件原则。

10.共有登记原则:一是按份共有登记申请,2/3以上份额共有人(举例拥有70%份额的1个人,也可以申请),二是共同

共有登记申请,全体共有人。例外是约定。引申36.建筑区登记,即房屋登记,全体业主共有登记,房屋、宗地全部登记原则。

11.无民事、限制民事行为能力人登记,监护人代为申请原则(是否为代理,应该是)。什么是无民事、限制民事行为能力人,举例未成年人、智障人、老年痴呆患者。要求:提供关系证明材料。处分特别保护原则:提出为被监护人利益书面保证,即处分有利被监护人原则。

12.代理申请登记规定:对应不动产登记暂行条例第15条到场申请登记原则,特别规定自然人处分不动产,到场签订授权委托书,公证除外。

13.撤回申请,退还材料原则,时间:登记事项记载于登记簿之前。

14.继承、遗赠不动产登记规定。单方申请,因此,提供死亡、继承、受遗赠的相关材料。

15.登记审查事项*:登记主体、权利、权籍、税费。

16.实地查看规定;房屋所有权首次登记、在建工程(建筑物)抵押登记,查看坐落、建造情况;不动产灭失注销登记(征收拆迁),查看灭失。

17.登记公告规定:5类,一是集体土地所有权登记;二是农村房地一体、土地承包经营权首次登记;三是依职权更正登记;四是依职权注销登记;五是法定其他情形。涉及国家秘

密除外。网站、指定场所公告,公告期不少于15个工作日。

19.单方申请登记规定:依据法律文件,3类法院、仲裁委法律文书、政府决定。不执行的,应提出审查建议。

20.核发证书、证明:抵押权、地役权登记(权利登记),预告登记、异议登记(保护登记或限制登记),核发证明。其他登记,核发证书。盖章:不动产登记局为内设机构的,国土资源局是不动产登记机构。章是国土资源局不动产登记专用章。局挂局的,不动产登记局可以是登记机构。不动产登记中心不是登记机构,是经办机构。

21.共有登记:合并发一本,申请分别持证的,可以分发。

23.不动产权利灭失,收回证书、证明,记载登记簿。无法收回的,网站或报刊公告作废。

第四章不动产权利登记

第一节一般规定

24.不动产首次登记原则:也可以叫作不动产权利设立原则,不设立不动产权利,也就没有权利的变更、转移、灭失。还可以看成是主权利登记在先原则,即主权利登记是从权利登记的基础,没有土地使用权、房屋所有权等权利的首次登记,不得办理其他类型登记,如抵押登记、地役权登记。

26.变更登记:9类,1身份2地籍3期限来源4分割合并56抵押担保变化7地役权变化8共有性质变化?9其他变更。(与原土地登记的变更登记包括转移登记不同,这里的变更

登记是不发生转移的登记事项)

27..转移登记:10类。最多发生的登记事项。法人或其他组织合并或分立,不动产转移登记。认定的标准是独立法人,独立承担民事责任。

28.注销登记:5类灭失、放弃、没收征收收回、法律文书消灭权利、其他。设立抵押权、地役权、预告登记的,注销应提供抵押权人、地役权人、预告登记权利人同意的书面材料。

第三节国有建设用地使用权及房屋所有权登记

33.获得国有建设用地使用权的,可以单独申请登记。建造房屋的,可以申请两权登记。

34—35、37—38.首次登记、变更登记、转移登记应提交的材料。首次登记申请材料还是规定得比较原则,没有很具体。

36.需要解读是房地产开发商对宗地的小区房屋土地的首次登记。

需要注意的是车库等地面、地下使用空间,没有具体的规定。各地要认真探索,加以规范。

第四节宅基使用权及房屋所有权登记

43.地上建筑物区分所有权登记的,参照第三节规定办理。

第六节土地承包经营权登记

47.53.林地、地上森林、林木,适用本节规定。

第九节抵押权登记

65.适用抵押的不动产:6类,建设用地使用权、建筑物和其

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